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コンストラクション・マネジメント(CM)コンサルティング

オーナーズビジョンのCMコンサルティングは、一級建築士事務所とプロジェクトを組み、コスト削減と品質確保に優れたコンストラクションマネジメントによって、

劇的に建築工事コストを削減し、更に賃貸経営の仕組みづくりで満室、安定経営を実現する2つの目的を達成いたします。

 

賃貸経営の成功の8割は企画にあります。

その企画の中でも、最重要項目は建設費とマーケットに訴求する建築プランです。


ただし安かろう悪かろうでは、これからのマーケットでは勝ち残る事は出来ません。


高品質でデザイン性が高く、使いやす建物を、低コストで工事する事が重要です。


このCMコンサルティングによって、新築工事から大規模修繕まで全ての工事に対してコスト削減が可能になります。



 

ただし、建築会社主導の工事では、往々にして建物のハード面だけみて、マーケティングが考えられていないものが殆どです。

 

必然的に工事コストの削減と品質管理等のハード面と、満室にするための具体的戦略のソフト面を融合する必要があるのです。

 


現在あるコンストラクション・マネジメント(CM)の手法に、満室にするマーケティングをプラスしたものを、

オーナーズビジョンでは「コンストラクション・マネジメント(CM)コンサルティング」として提供しています。

コスト削減の為には見積り比較サイト?

「アパート建築見積り比較サイト」と検索すると、多くのサイトが多数あります。

これらのサイトを見ると、最大8社の見積もりを取りますとか、無料で全国の工事会社に一括見積りなどがあります。

 

ここで、依頼したとして、大きな問題があります。

それは、「どこまでの内容」で、「どんな仕様」で、「いくらまでかけて」やるべきかが、プロでないと比較できないのです。


木造アパートを提案するところもあればRC建物で提案するところもあります。

 

面積も間取りもバラバラ・・・


つまり比較サイトで見積もりをお願いした時に、その内容を判断できないと「そもそも正しいのか」

判断できませんし内容が違うのです。


分離発注方式

施主(オーナー)による分離発注方式があります。

下の図は一般的な工事会社の流れです。

建設会社の一括発注方式
建設会社の一括発注方式

工事会社は、それぞれの専門工事会社に発注しています。

この場合発注する業者は協力会社と言って元請け会社と発注価格などを取り決めして提携している専門工事会社となる事が殆どです。

 

この流れは、元請けが下請けに発注し保証などを元請けがするという事になります。

依頼した施主は元請けと一対一の関係なので、ある程度任せられて手配などもやらなくても良いので手間もかかりません。

 

支払いも、通常の規模の工事でしたら工事完了後に払うことが一般的で資金負担も軽くてすみます。

しかし構造的に元請けの経費が多くかかる事と、いくらで発注しているのかが分からない不透明な価格が問題となります。



 

この元請けの立場にオーナーが入るのが分離発注方式です。

この場合元請け工事会社にかかる経費が掛からない構造になるという事が一番のメリットです。

 

しかし、問題が有ります。

見積り一括請求サイト以上に、工事の内容や質、数量などを見ることができないと、発注すらできないのです。


また、建物の保証なども絡んできますので、オーナー自らが分離発注するということはハードルが大変高いのです。

 

また、それぞれの専門工事会社を見つける事も大変です。

しかも工事の品質がよく、財務状況もよく、しかも高くない会社を探すことが必要です。



元請けの人間は、例えば外壁塗装を依頼するときに、「積算」と言って、前もって、自分でその工事の面積を拾って(測って)、仕様を決めて、ある程度の当たりを付けて見積り依頼するのです。

 

ですから、分離発注をしようとするオーナーは、面積や数量(部材等の)、コーキングの長さ等を拾うことができることが大前提です。

 

また、支払いのサイト(間隔)も考える必要があります。

 

新築の建物を分離発注する人は少ないとは思いますが、その場合は「基礎の鉄筋は先払い」しないといけなかったりします。

 

そうすると、その支払いの資金繰りが必要ですので、手持ち資金を用意するか、金融機関から資金調達を早めにしておく等の注意点が必要です。

しかし分離発注方式は、これらの注意点があったとしても、そのコスト削減能力には大きな効果があります。

 

例えばアパートの内部の原状回復工事等は、分離発注をしている方もいるのではないでしょうか?

 

クロスの面積などは、以前同じタイプの部屋を工事しているのなら、ほぼ同数ですし、単価も良くわかると思います。

クロス工事や美装工事等は、分離発注の簡単な入り口ですので、皆さんやってみるといいと思います。

 

オーナーさんで、クロス職人、大工、美装業者はそれぞれ専門の人がいる、という事も珍しくはありませんので取り組んでみると良いかもしれません。

 

分離発注方式は、コスト削減に効果があるもののやはりその手配や纏めるのに、手間がかかります。

特に新築工事や大規模な改修工事などでは、工期、品質、予算のコントロールを含めて、やはり大家さん一人で取り組むにはかなりのハードルがあります。

 

そこで、今注目されているのがコンストラクション・マネジメント(CM)という手法です。

コンストラクション・マネジメント(CM)

CMとはコンストラクション・マネジメントの略です。


国土交通省のホームページに説明がありますので、簡単にご紹介します。 


CM方式とは、「建設生産・管理システム」の一つであり、発注者の補助者・代行者である

CMR(コンストラクション・マネージャー)が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、

設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理などの

各種マネジメント業務の全部又は一部を行うものです。


CM方式は一括発注方式と比べると、発注者が抱えるリスクは大きくなるものの、

コスト構成などの透明化が進むといわれています。

そして、CMRの役割は、オーナーに変わって工事の調整を行って行くというものです。

●設計段階

設計候補者の評価や選定、設計契約、設計VE、施工スケジュール、工事予算等に関する発注者へのアドバイス。

 

●発注段階

発注区分、発注方式、施工者の募集、選定、工事請負契約書類の作成、工事価格算出に関する発注者へのアドバイスの支援や発注者へのアドバイス。

 

●施工段階

施工者間の調整と工程計画の作成、工程管理施工者の評価、請求書の整理・管理、コスト管理、発注者に対する工事経過報告、施工に関する文書管理、中間検査、完了検査への立会い、引渡書類の確認、業務報告書の作成等。

 

このように工事の最初から最後までのアドバイスとサポートをするというのが役割となっています。

このようにCM方式はコスト低減だけではなく、品質管理から、保証に至るまで、

大きなアドバンテージを持っています。

 

CM手法を具体的に取り入れる為には、CMRが重要です。

しかし一般的なCMRは工事のハード面を専門としていますがソフト面については責任範囲外です。

ですから建物施工については専門ですが、例えば改修して満室にするために具体的に導入するべき設備は何?

その為の具体的な行動等は何なのか?

工事費を利回りという観点から見ていくらまで掛けるべきか?


こういったソフト面を当社が受け持ちます。 


コンストラクション・マネジメント(CM)コンサルティング

ここでの信頼性は、賃貸経営の事を知り尽くしている賃貸経営の専門家である弊社とCMを知り尽くしている建築の専門家が互いの領域をミックスさせて賃貸物件を満室にするための目標に特化して行なうことです。

 

大規模修繕CMコンサルティングのメリットは、満室と高品質+コストダウンが同時に実現できることです。




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