⇨建築コンサルティングを当社が行う理由

私、原田哲也は過去20年間、大手ハウスメーカーや大手賃貸仲介会社で賃貸・建築業界を知り尽くし

過去に100棟ほどの建物を担当してきました。

更に自分自身でも長年に渡り賃貸経営を行って来ています。

また、一般財団法人日本不動産コミュニティーの北海道支部支部長として

200名をこえるオーナー様に「不動産実務検定」の講座を開催し、北海道大家塾も開催しています。

そんな私がしっかりと建築のコンサルティングを再びやろうと思ったのは次の理由からです。

オーナーの代理でオーナーが決めた建築会社の企画段階から打ち合わせに入りお手伝いさせて頂きました。

その時の建築会社が今まで出会った中で最悪の建築会社でした。

なにが酷いか、最悪なのか少しだけお話しましょう。

1.社内に設計もいないので設計図面が適当

• 　図面が適当だと施工段階で大きな間違い起こります。結局設計図面がしっかりと検討されていないので、後からコア抜きをしたり、防水の勾配が上手くとれていなかったりしてしまうのです。　　　　　　　　　　　　　しかもプラン変更する度に内部に設計の取りまとめがいず全て外注のために（しかも打合せに同席も無いために）、例えばエアコンの位置を変えたとしてもコンセントが無いなど、とんでも無いことが起きてしまいます。社内には設計が少なても一人はいなければ、設計施工は成り立ちません。

2.口約束ばかりで約束が守られない

• 営業のみの打合せだと「はい分かりました」と言っては来ても中身が理解されていず、全く工事内容に反映されないことが多々あります。建築会社の営業でも全くと言っていい程、建築のことがわからない人間もいます。　例えばペアガラスを依頼していたにも関わらず、「これが弊社の標準仕様ですから」と、勝手にシングルガラスになる事もあるのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　そういった会社は契約時の仕様書が曖昧でどうなっても逃げられるようにしています。
  

3.現場は汚いし近隣からもオーナーへクレームが

• こんな会社なので、お隣から大変なクレームがきました。最初は当然建築会社へクレームを出すのですが、こんな会社なら改善されませんので、建築看板に書かれているオーナーへ直接のクレームが来るようになりました。
  

4.工期は遅れ入居に間に合わせるために大幅に譲歩

• こんな建築会社ですと工期は守られません。一週間ごとの週間工程表も出た時点でずれている工程表が出てきます。当然ながら、引渡し日ギリギリで、遅れることもあります。遅れるとオーナーが入居者から損害賠償請求されます。もう時間がないから、出来が悪くてもやり直すことが時間的にかなわず、結局しぶしぶ承認します。　ここは後で工事をするなど、とても満足のできるような建物ではありません。
  

上げればきりがないくらいまだまだありますが、このような酷い会社が実に多くあり、そんな会社が建てた酷い建物が多く札幌に残されるのです。

建物はオーナーのものではありますが、住まいというのは社会的インフラです。

価値の低い建物を後世に残していいはずもありません。その時儲かればいいという会社があまりにも多いのです。

土地をもともと持っている地主であっても、そのエリアに合わない物件をただ単に建てると、経営が苦しくなります。

そして、物件価値が下がり、その物件を抱える地域が死んでいきます。

新築しても10年で「競売」になる地主さんも珍しくはありません。そして正に私の知っている方が競売にかかっていたのです。

そうなると地域はスラム街になって来ます。 

1.土地を持っているから建築費だけの負担なのになぜ破綻するのか？

• いわゆる投資家と言われる方たちは土地から購入して賃貸経営を始めている方が殆どです。　　　　　　　　　しかし地主さんは資産があるが故にその土地に縛られています。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今持っているもので無理やり建築しようとする人がほとんど。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　地主さんでしか計画できない建物もありますし、そもそもその地域が賃貸需要があるのか？またどんな入居層なのか？をしっかりと分析しなくては経営破綻します。

2.いつも情報を与えられていて、どの情報が本物かわからない

• 地主さんはその地域で有名です。それは建築会社や不動産会社にとってもです。　　　　　　　　　　　　　　私の自宅に建築会社や不動産会社が営業に来ることはありません。せいぜいダイレクトメールが届くくらいです。地主さんは沢山の営業をかけられ、事業自体ではなく、その担当が好きか嫌いか？で判断しがちです。　　地主さんは事業者ではなく「お客さん」扱いされていて本当の情報を知らせられない事に同情します。

3.その地域に責任を持つのが地主

• 地域の名士と言われる方たちは大概その地域の地主さんです。その地域の発展はその地域の地主さんの歴史でもあります。隣の地下鉄駅なのに、全然雰囲気が違う駅があることに皆さん気づきますよね。　　　　　　　　　例えば平岸駅と中の島駅。当然インフラがあるかどうかにも左右されますが、そのインフラでさえ地元の反対運動で来れなくなったなんてお話は沢山あります。
  

北海道や札幌が全国から比較して魅力あふれる街にならないと、縮小していくほかありません。

当然に社会的要因も多くありますし、既に破綻している自治体も多くあります。

建物一つで街が良くなるとは思いませんが、地主さんがこの物件を良くしようと思えば、この町内会を良くしていくでしょうし、その町内会が良くなれば地域が良くなってきます。つまりその地域に責任を持つということです。

しかし相続税対策で建物を建てたという感じで、自分のことばかり考えていては結局上手く行きませんし、

最終的にはその地域が死んでしまいます。

当社は志の高いオーナーと、しっかりとした建物環境をハード面とソフト面の両面から創りあげたいと考えています。

事業のまとめ役が必要です。

私の所には、途中で事業計画を見直さざるを得ない物件が何件も持ちこまれます。

それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。

建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。

では、なぜ専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか？

それは、各専門家は専門分野に特化していますが、全体を考えられていないからです。

建設会社は建物を建築し売上をあげるのが仕事です。

売上を上げるには、いかに大きな金額で受注するのかにかかってます。

例えばここには戸建て賃貸が市場にマッチしているとわかっていたとしても、RCの建物を勧めてきたりします。

また収支を合わせようと相場よりも高い無理な家賃設定をしてきて、いざ完成の段階で全然入居が決まらないという事例はよく聞く話です。

また建設会社にもさまざまあり設計施工を売りにしながら、設計は全て外注であったりもします。

そのような会社で図面を変更などしようものなら、現場が大混乱になります。

「間違ってスリーブを入れた」「スリーブが足りないのでコア抜きした」「仕上げ材が間違っている」

こうなると、建設業者は「背に腹は変えられず」無理して受注するために予算が厳しくなり、手抜き工事や仕上げの悪さが目立つ建物になってしまいます。

建築士にも専門分野があります。

一般木造住宅を得意とする人。店舗を得意とする人。事務所を得意とする人などなど。

また構造によっても、木造、RC壁式、RCラーメンがあって、それぞれ得手不得手があります。

よくあるのが住宅系の建築士さんが賃貸マンションの設計を手がけていないために非常に余裕のある（無駄の多い）プランを作ってしまったりする事です。

また逆に「賃貸だからこの程度で充分」などと時代遅れすぎる設計をする人もいます。

特に税金の事や賃貸の事などを分かってる設計士はほんとうにごく僅かです。

基本的に建築士は「良い建物を建てたい」と思っている人が殆どだと思いますが、構造偽装問題があったように性善説では考えられませんし、実際にそういった建築士にも会ったことがあります。

また芸術家気分で、自分の設計コンセプトを全面に押し出しすぎてしまった挙句、建築予算オーバーになってしまうということは良くある話です。

また、設計料の相場をオーナーが知らないことを良いことに、べら棒な設計料を支払っていたなんてことも珍しい話ではありません。

税理士の多くは、法人（会社）の申告業務をメインにしているのがほとんどです。

資産税（不動産に関わる税）だけでは、売上としては成り立ちません。ですから賃貸事業を積極的にコンサルティングしている税理士は非常に少ないです。

そのため事業開始前に申告を忘れてしまったため、税金を多く払いすぎてしまったり、損金処理できるはずだった経費が処理出来なかったりという話も良くある話です。

法人化についても、何のために法人化するかさえ確認せずに進めるケースさえあります。 

銀行にとって良いお客様は「担保がたくさん有り、資産がたくさん有り、なるべく高い金利で貸せる人」です。

担保さえ、取れればいいと思っている銀行も多いと思います。

ですから銀行のいいなりで必要以上の担保を提供してしまい、トラブルに発展するケースもあります。

また、建設業者や不動産業者の紹介まで介入してくる場合がありますが、「銀行が紹介するから大丈夫だろう」などという甘い考えは禁物です。

業績不振の建設会社から、貸し付けている資金を早期に回収するために仕事を紹介するといったことは良くある話です。

そんな資金繰りのひっ迫している建設業者の施工が優れているとはとても思えません。

募集、管理業務を受注するために相場とかけ離れた募集家賃を提示し

半ば強引に専任募集や管理受託をねらう業者が横行しています。

結局その家賃ではなかなか入居者は決まらずに家賃を下げなければならないというのがあります。

もし、あなたが提示された家賃査定だけを元に建築費を決めていたら事業自体の計画が大きく狂ってしまいます。

このように、一見、全員、賃貸経営に関する共通の知識を持っているかと思えば、これらの専門家はまったく別々のことを考えています。

オーナーご自身が、これらの専門家をまとめることが一番の理想なのですが、

あらゆる分野で、さまざまな問題が相互に絡み合ってくるため簡単なことではありませんし、できるなら信頼できるプロのパートナーを伴って事業を進めていくことが重要です。

そしてご依頼をされれば、私が事業パートナーとしてあなたを全力でサポートします。

賃貸事業を行うにあたっては、とくに建物が完成するまでが極めて重要です。

なぜなら、賃貸経営の成功の鍵は建てるまでの「企画」がその８０％を握っているからです。

つまり、建物の完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが決まってしまうのです。

当社では、あなたの賃貸事業のあらゆる分野に精通した私があなたの事業をサポートさせていただきます。

この建築コンサルティングは、単なる設計コンサルタントとは違い、立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまでもが網羅されています。

すべての費用をガラス張りにし、もっともオーナーに利益をもたらすように、コンサルティング業務に特化しました。

さらに建築コンサルティングは、建物完成後も当社の会員になっていただくことによって

建物の管理運営、余剰資金の運用方法などなど、さまざまなコンサルティングを受けることができます。

さらに建築コンサルティングは、施工を伴わない制度ですので、全道どこでもコンサルティングができます。

可能な限り、直接現地にうかがい打ち合わせを行います。

賃貸経営は最終的にはあなたの事業です

しかし、私が全て段取りしてお任せ下さいということではありません。

「すべてお任せの事業に成功無し」です。

そのような考え方のオーナーではこれからの賃貸経営を乗り切ることができません。

コンサルティングはオーナーと双方向にコミュニケートしながら事業を進めていくものです。

「金を払ったんだから、全部おまえがやれ」などと、今だ片手間としか賃貸ビジネスをお考えになっていない方のご依頼はお請け致しません。

賃貸事業成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が賃貸経営成功には不可欠と考えるからです。