大家さんから直接仕入れたお部屋情報が満載!「賃貸募集革命」
IT大家.NET
ホームスタディ2級講座
お問い合わせ
FPコミュニケーションズパートナー
大家さんのための教材-オンラインショップ
大家さんのための教材-オンラインショップ
北海道大家塾DVD第2弾 DVD

DVD第2弾
本当は話したくない...不動産を高く売る方法、安く買う方法

大家さんが知らない不動産業界の驚愕の真実。これを知らずにあなたは、物件を売却、購入してはいけない!

大家さん教材情報を詳しくみる
北海道大家塾DVD DVD

大家さんでも出来る!家賃滞納&現状回復トラブル解決セミナー

「滞納トラブルや原状回復のトラブル」にあったことが有る大家さんのための解決マニュアル

大家さん教材情報を詳しくみる
空室対策教材書籍 DVD

金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技

新しいアパ・マン空室対策本のバイブル。空室対策のための、すぐにマネできる実践的なノウハウが66例も紹介されています

大家さん教材情報を詳しくみる

メディア掲載、出演

建築コンサルティング

建築コンサルティングでは、オーナーの利益を最大化し長期にわたり安定的かつ有益な事業になるように当社が全面的に賃貸マンションの建築コンサルティングを行ないます。

 

コンサルティングはゼネコンの選定から建物工事監理などのハード面と市場調査や事業計画や銀行融資などのソフト面まで多岐に渡ります。

 

今の時代は、単に賃貸マンションを新築したからと言って、入居者が決まるウハウハの時代ではありません。

 

 


新築マンションで、完成後半年間空室の物件も数多く散見されます。

また返済を終える20年後、30年後には間違いなく人口は減少しています。

それまで家賃は下げないで運営はできますか?

 

また、建築技術や設備、建材など性能は上がっていますが、建物は基本的には、現場で手作業でつくります。

中には手抜き工事や、技術不足、管理不足の工事が見受けられて、今後何十年も利用できるのか?疑問に思う建物も見受けられます。

 

 

建築コンサルティングでは、オーナーの代理、顧問となって、オーナーの利益の最大化のためにサポートを致します。

建築コンサルティングを当社が行う理由

私、原田哲也は過去20年間、大手ハウスメーカーや大手賃貸仲介会社で賃貸・建築業界を知り尽くし

過去に100棟ほどの賃貸建物を企画してきました。

更に自分自身でも長年に渡り賃貸経営を行って来ています。

 

そんな私がしっかりと建築のコンサルティングをやろうと思ったのは次の理由からです。

ひどい建物が多い

オーナーの代理でオーナーが決めた建築会社の企画段階から打ち合わせに入りお手伝いさせて頂きました。

その時の建築会社が今まで出会った中で最悪の建築会社でした。

 

なにが酷いか、最悪なのか少しだけお話しましょう。

 

1.打ち合わせに設計がいないので打ち合わせ内容が違う

  • 図面が適当だと施工段階で大きな間違いが起こります。結局設計図面がしっかりと検討されていないので、後からコア抜きをしたり、防水の勾配が上手くとれていなかったり、数多くの不備が発生しました。
  • プラン変更しても、他が付いてこない。例えばエアコンの位置を変えたとしてもコンセントが無いなど、とんでも無いことが起きてしまいます。
  • 営業のみの打合せで「はい分かりました」と言われても、全く工事内容に反映されないことが多々あります。建築会社の営業でも建築のことがわからない人間がたくさんいます。
  • ペアガラスを依頼していたにも関わらず、「これが弊社の標準仕様ですから」と、勝手にシングルガラスになる事もあります。そういった会社は契約時の仕様書が曖昧でどうなっても逃げられるようにしています。契約時に仕様書も無いケースもあります。

 

2.現場は汚いし近隣からもオーナーへクレームが

  • 最初は建築会社へクレームが来るのですが、全然改善されずに、建築看板に書かれているオーナーへ直接のクレームが来るようになりました。

 

3.工期は遅れ入居に間に合わせるために大幅に譲歩

  • このような会社は工期が守られません。週間工程表もずれている工程表が出てきます。当然ながら、引渡し日ギリギリか遅れることが多々あります。
  • 遅れるとオーナーが入居者から損害賠償請求されます。時間がないから、出来上がりが悪くてもやり直すことが時間的にかなわず結局しぶしぶ引き渡しを受けてしまいます。 

 

例を上げればきりがない程ありますが、このような酷い施工会社が実に多くあり、現場を直面しました。

そしてひどい建物が未来に残されるのです。

 

建物はオーナーのものではありますが、住まいというのは社会的インフラです。

価値の低い建物を未来に残していいはずもありません。将来売却するときだって絶対に買い叩かれてしまいます。

 

地主でも競売にかけられます。そしてスラム化していきます。

土地をもともと持っている地主であっても、賃貸経営で空室が多くなってくると経営が苦しくなります。

そして、物件にお金を掛けられなくなって価値が下がり、その物件を抱える地域がスラム化していきます。

 

新築しても10年で「競売」になる地主さんも珍しくはありません。

そして正に私の知っている方が競売にかかっていたのです。

 

1.土地を持っていて建築費だけの負担なのになぜ破綻するのか?

 

いわゆる投資家は、エリアマーケティングで土地の選定から賃貸経営を始めていますが、

地主さんは土地があるが故にその土地に縛られています。

今持っている土地で建築しようとする人がほとんどです。

しかし地主さんだからこそ計画できた素晴らしい差別化された賃貸物件もあります。

 

土地があっても次のことをしっかりと調査してください。

・そもそもこの地域に賃貸需要があるのか?

・どんな入居層なのか?

・強みはあるのか?

 

2.いつも無料で情報を与えられていて、どの情報が本物かわからない

 

地主さんはその地域では名士です。

そして建築会社や不動産会社にとって一番わかり易いターゲットとなります。

私の自宅に建築会社や不動産会社が営業に来ることはありません。

せいぜいダイレクトメールが届くくらいです。

地主さんは多くのの営業をかけられます。

そして地主さんは、建物を建ててくれる「お客さん」扱いされていて

都合の良い情報ばかり届けられ本当の情報を知らせられない事が多いのです。

 

3.その地域の発展は地主さん次第

地域の名士と言われる方たちは大概その地域の地主さんです。

その地域の発展はその地域の地主さんの歴史でもあります。

隣の地下鉄駅なのに、全然雰囲気が違う駅があることに皆さん気づきますよね。

例えば平岸駅と中の島駅。

当然インフラがあるかどうかにも左右されますが、

そのインフラでさえ地元の反対運動で来れなくなったなんてお話は沢山あります。

 

北海道や札幌が全国から比較して魅力あふれる街にならないと、縮小していくほかありません。

社会的要因も多くありますし、既に破綻している自治体も多くあります。

 

建物一つで街が良くなるとは思いませんが、地主さんがこの物件を良くしようと思えば、

この町内会も良くなっていくでしょうし、その町内会が良くなれば地域が良くなってきます。

 

当社は志の高いオーナーと、しっかりとした建物環境をハード面とソフト面の両面から創りあげたいと考えています。

 

事業のまとめ役が必要です。

 

私は、事業計画を見直さざるを得ない案件を何件も見てきました。

 

それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。

 

建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。

では、なぜ専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか?

それは、各専門家は専門分野に特化していますが、全体を考えられていないからです。

建設会社は

建設会社は建物を建築し売上をあげるのが仕事です。

売上を上げるには、いかに大きな金額で受注するのかにかかってます。

 

例えばここには木造賃貸がマッチしているとわかっていたとしても、RCの建物を勧めてきたりします。

また収支を合わせようと相場よりも高い無理な家賃設定をしてきて、いざ完成の段階で全然入居が決まらないという事例はよく聞く話です。

 

また建設会社にもさまざまあり設計施工を売りにしながら、

設計は全て外注であったりもします。

 

そのような会社で図面を変更などしようものなら、現場が大混乱になります。

「間違ってスリーブを入れた」

「スリーブが足りないのでコア抜きした」

「仕上げ材が間違っている」

こうなると、建設業者は「背に腹は変えられず」無理して受注するために予算が厳しくなり、手抜き工事や仕上げの悪さが目立つ建物になってしまいます。

 

建築士は

建築士にも専門分野があります。

一般木造住宅を得意とする人。店舗を得意とする人。事務所を得意とする人などなど。

また構造によっても、木造、RC壁式、RCラーメンがあって、それぞれ得手不得手があります。

 

よくあるのが住宅系の建築士さんが設計する賃貸プランが洗練されていないことです。

常に賃貸マンションの設計を手がけていないために

非常に無駄の多いプランを作ってしまったりする事が多いのです。

 

また逆に「賃貸だからこの程度で充分」などと時代遅れすぎる設計をする人もいます。

 

特に税金の事や賃貸の事などを分かってる設計士はほんとうにごく僅かです。

 

基本的に建築士は「良い建物を建てたい」と思っている人が殆どだと思いますが、

構造偽装問題があったように性善説では考えられません。

 

また芸術家気分で、自分の設計コンセプトを全面に押し出しすぎてしまった挙句、

建築予算オーバーになってしまうということは良くある話です。

 

また、設計料の相場をオーナーが知らないことを良いことに、

べら棒な設計料を支払っていたなんてことも珍しい話ではありません。

 

税理士は

税理士の多くは、法人(会社)の申告業務をメインにしているのがほとんどです。

 

資産税(不動産に関わる税)だけでは、税理士業としては成り立ちません。

ですから賃貸事業を積極的にコンサルティングしている税理士は非常に少ないです。

 

そのため事業開始前に申告を忘れてしまったため、税金を多く払いすぎてしまったり、損金処理できるはずだった経費が処理出来なかったりという話も良くある話です。

金融機関は

銀行にとって良いお客様は「担保がたくさん有り、資産がたくさん有り、なるべく高い金利で貸せる人」です。

 

担保さえ、取れればいいと思っている銀行も多いと思います。

ですから銀行のいいなりで必要以上の担保を提供してしまい、トラブルに発展するケースもあります。

また、建設業者や不動産業者の紹介まで介入してくる場合がありますが、「銀行が紹介するから大丈夫だろう」などという甘い考えは禁物です。

 

業績不振の建設会社から、貸し付けている資金を早期に回収するために仕事を紹介するといったことは良くある話です。

 

そんな資金繰りのひっ迫している建設業者の施工が優れているとはとても思えません。

 

最近では「かぼちゃの馬車」事件が起きましたが、まさに金融機関グルミの大型詐欺と言っても過言では無い事件です。 

不動産業者は

募集、管理業務を受注するために相場とかけ離れた募集家賃を提示し半ば強引に専任募集や管理受託をねらう業者が横行しています。

 

結局その家賃ではなかなか入居者は決まらずに家賃を下げなければならないというのがあります。

もし、あなたが提示された家賃査定だけを元に建築費を決めていたら事業自体の計画が大きく狂ってしまいます。

 

このように、一見、全員、賃貸経営に関する共通の知識を持っているかと思えば、これらの専門家はまったく別々のことを考えています。

全ての専門家を束ねまとめるには総合的な知識と経験が必要です

オーナーご自身が、これらの専門家をまとめることが一番の理想なのですが、あらゆる分野で、さまざまな問題が相互に絡み合ってくるため簡単なことではありませんし、できるなら信頼できるプロのパートナーを伴って事業を進めていくことが重要です。

そしてご依頼をされれば、当社が事業パートナーとしてあなたを全力でサポートします。

 

賃貸事業を行うにあたっては、とくに建物が完成するまでが極めて重要です。 

なぜなら、賃貸経営の成功の鍵は、建てるまでの「企画」がその80%を握っているからです。

 

つまり、建物の完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが決まってしまうのです。

 

あなたの賃貸事業をあらゆる分野に精通した当社がサポートさせていただきます。

 

この建築コンサルティングは、単なる設計コンサルタントとは違い、立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまでもが網羅されています。

 

すべての費用をガラス張りにし、もっともオーナーに利益をもたらすように、コンサルティング業務に特化しました。

 

 

さらに建築コンサルティングは、建物完成後も当社の会員になっていただくことによって建物の管理運営、余剰資金の運用方法などなど、さまざまなコンサルティングを受けることができます。

 

さらに建築コンサルティングは、施工を伴わない制度ですので、全道どこでもコンサルティングができます。

可能な限り、直接現地にうかがい打ち合わせを行います。

 

賃貸経営は最終的にはあなたの事業です

しかし、私が全て段取りしてお任せ下さいということではありません。

 

「すべてお任せの事業に成功無し」です。

そのような考え方のオーナーではこれからの難しい賃貸経営を乗り切ることができません。

 

コンサルティングはオーナーと双方向にコミュニケートしながら事業を進めていくものです。

 

「金を払ったんだから、全部おまえがやれ」などと、今だ片手間としか賃貸ビジネスをお考えになっていない方のご依頼はお請け致しません。

 

賃貸事業成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が賃貸経営成功には不可欠と考えるからです。

 

●建築コンサルティングのご説明

建築コンサルティングの内容

  1. 市場調査
  2. 簡易プランニング
  3. 資産分析(相続対策分析)
  4. 事業収支計画書
  5. 融資の可否
  6. 不動産税務対策(法人化など)
  7. 金融機関の折衝
  8. 募集・管理計画
  9. 設計・実施設計
  10. ゼネコン選定・分離発注方式の選定
  11. 設計監理、施工監理、オーナー検査
  12. 運営後の定期的サポート
  13. その他

 

ご相談の流れ

STEP.1 先ずは「無料相談」にお申込み下さい

 

STEP.2 ご相談の日程を調整させていただきます(完全予約制)

 

STEP.3 必要資料とお客様シートを事前に送って頂きます(メール及び、郵送)

 

STEP.4 ①無料相談にて90分間でアドバイスいたします

 

STEP.5 まずは②建築企画提案契約を締結し「メニュー1-5」までをご提案

 

STEP.6 ③建築コンサルティング契約を締結し具体的にコンサルティングへ

 

STEP.7 ④設計契約を当社と設計士共同で締結し図面作成

 

STEP.8 ⑤CM方式やゼネコン選定型方式などを選択 

 

STEP.8 ⑤建築請負工事契約を締結し具体的に建築工事開始。定例会議の実施。

 

STEP.9 管理会社選定。募集内容、リーシング内容の指示。オーナー検査代行。

 

完成お引き渡し

料金

  • 初回は建築無料相談をご利用下さい。 
  • その他当社規定の報酬となります。建物規模や規模によって規定していますので詳しくはご相談下さい。
  • 証明書発行などの法務資料や他の依頼業務は実費にて精算します。

建築コンサルティングの内容詳細

市場調査、簡易プランニング、金融機関折衝、資産計画および相続対策分析など多くの内容をお書きしましたが具体的にどのような事を行うのかをご説明致します。



1.市場調査

賃貸経営の成功の80%は企画段階にかかっています。

収益性や立地を見ながら物件を企画することが大きなウエイトを占めています。

私の所には、途中で事業計画を見直さざるを得ない物件が何件も持ちこまれます。 それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。 

  

建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。 

 

そのエリアでは賃料〇〇円/平米で競合物件は〇〇など詳細に調査する必要があります。その結果が〇〇円という家賃になります。

また人口動態や将来の人口、世帯予測。さまざまな検討が必要です。

さらに売却価格なども知っておく必要があるでしょう。


2.簡易プランニング

賃貸経営の成功の80%は「企画」です。

収益性や立地を見ながら物件を企画することが大きなウエイトを占めています。

その際に必要なのが簡易プランです。

いきなり具体的な間取り図ではなく、その土地にどのくらいの規模の建物がつのか?間取りによって取れる部屋数と家賃総額が変わってきます。

 

また木造なのか?RCなのか?

また建物のプランニングだけではなく、そもそも①売って売却したら?②その土地を担保に違う物件を購入する③アパマン以外の活用方法は?具体的に図面を書く前に検討しなければならないことは山積みです。

 


3.資産分析(相続対策分析)

賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

いきなりその土地で検討するのではなく今お持ちの資産を分類する必要があります。

分類は以下のようになります。

  1. 有効利用し収益を得る土地(開発する土地)
  2. 自宅などで維持する土地(維持する土地)
  3. 売却する可能性の土地(売却可能な土地)

 

また本当に相続対策が必要かどうかも検討します。

なぜなら多くの方が「相続対策=借金」と勘違いしています。

借金しても相続税は一切変わりません。居住用賃貸を建築することによっての評価減があるだけです。

 

ですのでしっかりとした資産総額をしり相続対策が必要かどうか?、対策後にどうなるのか?までも検討する必要があります。

 


4.事業収支計画書

賃貸経営の成功の80%は「企画」です。

その成功の可否を見るために事業収支計画書は必須です。

 

ひと目でキャッシュフローがわかり、しかも長期にわたり見る必要があります。

借入を行うことによってデッドクロスも訪れますし、大規模修繕も行う必要があります。

長期であれば家賃も減額の可能性を検討する必要があります。

よく80%入居率でも大丈夫と言われますが、家賃収入減額には「空室」と「家賃額の減少」の両方があるのです。

 

特に「家賃の減額」は、計画によっては5年以内に2割下がっている事も実際にあります。

 


5.融資の可否

資産分析を行ない、簡易プランニング、事業収支計画書作成を経るとこの計画に金融機関が融資をするかどうかの可否がわかります。

 

金融機関の融資の可否は2つの方向性から判断します。

1.担保評価(融資金額<(路線価×80%+建物価格×70%)

2.収益評価(年間家賃×80%>年間元利返済額(金利5%)+運営費)

 

6.不動産税務対策の検討(法人化等)

賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

特に法人化を検討する場合は、計画当初から必要になります。

・法人化にも種類があります。

  1. 建物所有法人型
  2. 管理委託法人型
  3. 一括借上法人型

このような可能性から選択をしていく必要があります。

 

・税務対策

効率的な節税をし、より利益が得られるようにアドバイスをいたします。


7.金融機関の折衝と融資付け

利用可能な公的な補助金や銀行からの資金調達方法もアドバイスいたします。

また直接代理交渉もいたします。


当社では数多くの金融機関への融資の打診を行ない、低金利、長期、少ない担保提供での融資を目指します。



8.募集管理計画

オーナー様の賃貸事業への関わり方・時間のかけ方によって最適な管理プランを管理会社と共にご提案致します。


時には事業計画よりも実際運用を開始したときの方が利益が多くなるような、効果的な募集・管理方法をアドバイスすることができます。


また難解な契約内容のチェック、アドバイスも受けることができます。


更に専任募集仲介会社の引渡し満室保証の打診や交渉も致します。 


9.設計実施設計

決定した基本プランを基に実施設計を行います。


当社は、デザインとコストをバランスよく設計出来る設計士とパートナーを組んでおります。

しかも私は元来、アパート建築会社出身ですので、過多な設計になり、予算をオーバーしないように、設計の進捗にあわせて施工単価をチェックしながら設計を行うことが出来ます。




10.ゼネコン選定・分離発注(CM)方式の選択

建築コンサルティングでは、1.ゼネコン選定型、2.分離発注(CM)型等の選定をします。

 

そして施工業者はオーナー様とお打ち合わせさせていただき決定いたします。

発注方式の選定の基準は、工事の内容や事業費によって適したものがあります。

さらに施工業者の選定基準は、見積はもちろんのこと、施工実績、業績、財務内容等も調査し、総合的な材料をもとに決定いたします。 


11.設計監理、施工管理

より魅力的な建物に、そして工期内に建物が無事完成するよう施工業者との定例打ち合わせを定期的に行います。

 

また、工事期間内に抜き打ち検査を行ない、現場の士気を高めてより良い物を完成させます。


12.その他

賃貸事業を成功に向かうようにあらゆるサポートをあなたの代理人として行ないます。


当社のコンサルティングは私原田と建築のプロの一級建築士がタッグを組んで、企画から、設計、近隣対応、融資付け、募集監理、完成引渡し、入居までに全て関わり、あなたの長期事業を成功に導きます。


無料相談のお申し込みはこちら