新築マンションで、完成後半年間空室の物件も数多く散見されます。

また返済を終える20年後、30年後には間違いなく人口は減少しています。

それまで家賃は下げないで運営はできますか？

また、建築技術や設備、建材など性能は上がっていますが、建物は基本的には、現場で手作業でつくります。

中には手抜き工事や、技術不足、管理不足の工事が見受けられて、今後何十年も利用できるのか？疑問に思う建物も見受けられます。

建築コンサルティングでは、オーナーの代理、顧問となって、オーナーの利益の最大化のためにサポートを致します。

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私、原田哲也は過去20年間、大手ハウスメーカーや大手賃貸仲介会社で賃貸・建築業界を知り尽くし

過去に100棟ほどの賃貸建物を企画してきました。

更に自分自身でも長年に渡り賃貸経営を行って来ています。

そんな私がしっかりと建築のコンサルティングをやろうと思ったのは次の理由からです。

オーナーの代理でオーナーが決めた建築会社の企画段階から打ち合わせに入りお手伝いさせて頂きました。

その時の建築会社が今まで出会った中で最悪の建築会社でした。

なにが酷いか、最悪なのか少しだけお話しましょう。

1.打ち合わせに設計がいないので打ち合わせ内容が違う

• 図面が適当だと施工段階で大きな間違いが起こります。結局設計図面がしっかりと検討されていないので、後からコア抜きをしたり、防水の勾配が上手くとれていなかったり、数多くの不備が発生しました。
• プラン変更しても、他が付いてこない。例えばエアコンの位置を変えたとしてもコンセントが無いなど、とんでも無いことが起きてしまいます。
• 営業のみの打合せで「はい分かりました」と言われても、全く工事内容に反映されないことが多々あります。建築会社の営業でも建築のことがわからない人間がたくさんいます。
• ペアガラスを依頼していたにも関わらず、「これが弊社の標準仕様ですから」と、勝手にシングルガラスになる事もあります。そういった会社は契約時の仕様書が曖昧でどうなっても逃げられるようにしています。契約時に仕様書も無いケースもあります。

2.現場は汚いし近隣からもオーナーへクレームが

• 最初は建築会社へクレームが来るのですが、全然改善されずに、建築看板に書かれているオーナーへ直接のクレームが来るようになりました。

3.工期は遅れ入居に間に合わせるために大幅に譲歩

• このような会社は工期が守られません。週間工程表もずれている工程表が出てきます。当然ながら、引渡し日ギリギリか遅れることが多々あります。
• 遅れるとオーナーが入居者から損害賠償請求されます。時間がないから、出来上がりが悪くてもやり直すことが時間的にかなわず結局しぶしぶ引き渡しを受けてしまいます。　

例を上げればきりがない程ありますが、このような酷い施工会社が実に多くあり、現場を直面しました。

そしてひどい建物が未来に残されるのです。

建物はオーナーのものではありますが、住まいというのは社会的インフラです。

価値の低い建物を未来に残していいはずもありません。将来売却するときだって絶対に買い叩かれてしまいます。

土地をもともと持っている地主であっても、賃貸経営で空室が多くなってくると経営が苦しくなります。

そして、物件にお金を掛けられなくなって価値が下がり、その物件を抱える地域がスラム化していきます。

新築しても10年で「競売」になる地主さんも珍しくはありません。

そして正に私の知っている方が競売にかかっていたのです。

1.土地を持っていて建築費だけの負担なのになぜ破綻するのか？

いわゆる投資家は、エリアマーケティングで土地の選定から賃貸経営を始めていますが、

地主さんは土地があるが故にその土地に縛られています。

今持っている土地で建築しようとする人がほとんどです。

しかし地主さんだからこそ計画できた素晴らしい差別化された賃貸物件もあります。

土地があっても次のことをしっかりと調査してください。

・そもそもこの地域に賃貸需要があるのか？

・どんな入居層なのか？

・強みはあるのか？

2.いつも無料で情報を与えられていて、どの情報が本物かわからない

地主さんはその地域では名士です。

そして建築会社や不動産会社にとって一番わかり易いターゲットとなります。

私の自宅に建築会社や不動産会社が営業に来ることはありません。

せいぜいダイレクトメールが届くくらいです。

地主さんは多くのの営業をかけられます。

そして地主さんは、建物を建ててくれる「お客さん」扱いされていて

都合の良い情報ばかり届けられ本当の情報を知らせられない事が多いのです。

3.その地域の発展は地主さん次第

地域の名士と言われる方たちは大概その地域の地主さんです。

その地域の発展はその地域の地主さんの歴史でもあります。

隣の地下鉄駅なのに、全然雰囲気が違う駅があることに皆さん気づきますよね。

例えば平岸駅と中の島駅。

当然インフラがあるかどうかにも左右されますが、

そのインフラでさえ地元の反対運動で来れなくなったなんてお話は沢山あります。

北海道や札幌が全国から比較して魅力あふれる街にならないと、縮小していくほかありません。

社会的要因も多くありますし、既に破綻している自治体も多くあります。

建物一つで街が良くなるとは思いませんが、地主さんがこの物件を良くしようと思えば、

この町内会も良くなっていくでしょうし、その町内会が良くなれば地域が良くなってきます。

当社は志の高いオーナーと、しっかりとした建物環境をハード面とソフト面の両面から創りあげたいと考えています。

事業のまとめ役が必要です。

私は、事業計画を見直さざるを得ない案件を何件も見てきました。

それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。

建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。

では、なぜ専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか？

それは、各専門家は専門分野に特化していますが、全体を考えられていないからです。

建設会社は建物を建築し売上をあげるのが仕事です。

売上を上げるには、いかに大きな金額で受注するのかにかかってます。

例えばここには木造賃貸がマッチしているとわかっていたとしても、RCの建物を勧めてきたりします。

また収支を合わせようと相場よりも高い無理な家賃設定をしてきて、いざ完成の段階で全然入居が決まらないという事例はよく聞く話です。

また建設会社にもさまざまあり設計施工を売りにしながら、

設計は全て外注であったりもします。

そのような会社で図面を変更などしようものなら、現場が大混乱になります。

「間違ってスリーブを入れた」

「スリーブが足りないのでコア抜きした」

「仕上げ材が間違っている」

こうなると、建設業者は「背に腹は変えられず」無理して受注するために予算が厳しくなり、手抜き工事や仕上げの悪さが目立つ建物になってしまいます。

建築士にも専門分野があります。

一般木造住宅を得意とする人。店舗を得意とする人。事務所を得意とする人などなど。

また構造によっても、木造、RC壁式、RCラーメンがあって、それぞれ得手不得手があります。

よくあるのが住宅系の建築士さんが設計する賃貸プランが洗練されていないことです。

常に賃貸マンションの設計を手がけていないために

非常に無駄の多いプランを作ってしまったりする事が多いのです。

また逆に「賃貸だからこの程度で充分」などと時代遅れすぎる設計をする人もいます。

特に税金の事や賃貸の事などを分かってる設計士はほんとうにごく僅かです。

基本的に建築士は「良い建物を建てたい」と思っている人が殆どだと思いますが、

構造偽装問題があったように性善説では考えられません。

また芸術家気分で、自分の設計コンセプトを全面に押し出しすぎてしまった挙句、

建築予算オーバーになってしまうということは良くある話です。

また、設計料の相場をオーナーが知らないことを良いことに、

べら棒な設計料を支払っていたなんてことも珍しい話ではありません。

税理士の多くは、法人（会社）の申告業務をメインにしているのがほとんどです。

資産税（不動産に関わる税）だけでは、税理士業としては成り立ちません。

ですから賃貸事業を積極的にコンサルティングしている税理士は非常に少ないです。

そのため事業開始前に申告を忘れてしまったため、税金を多く払いすぎてしまったり、損金処理できるはずだった経費が処理出来なかったりという話も良くある話です。

銀行にとって良いお客様は「担保がたくさん有り、資産がたくさん有り、なるべく高い金利で貸せる人」です。

担保さえ、取れればいいと思っている銀行も多いと思います。

ですから銀行のいいなりで必要以上の担保を提供してしまい、トラブルに発展するケースもあります。

また、建設業者や不動産業者の紹介まで介入してくる場合がありますが、「銀行が紹介するから大丈夫だろう」などという甘い考えは禁物です。

業績不振の建設会社から、貸し付けている資金を早期に回収するために仕事を紹介するといったことは良くある話です。

そんな資金繰りのひっ迫している建設業者の施工が優れているとはとても思えません。

最近では「かぼちゃの馬車」事件が起きましたが、まさに金融機関グルミの大型詐欺と言っても過言では無い事件です。 

募集、管理業務を受注するために相場とかけ離れた募集家賃を提示し半ば強引に専任募集や管理受託をねらう業者が横行しています。

結局その家賃ではなかなか入居者は決まらずに家賃を下げなければならないというのがあります。

もし、あなたが提示された家賃査定だけを元に建築費を決めていたら事業自体の計画が大きく狂ってしまいます。

このように、一見、全員、賃貸経営に関する共通の知識を持っているかと思えば、これらの専門家はまったく別々のことを考えています。

オーナーご自身が、これらの専門家をまとめることが一番の理想なのですが、あらゆる分野で、さまざまな問題が相互に絡み合ってくるため簡単なことではありませんし、できるなら信頼できるプロのパートナーを伴って事業を進めていくことが重要です。

そしてご依頼をされれば、当社が事業パートナーとしてあなたを全力でサポートします。

賃貸事業を行うにあたっては、とくに建物が完成するまでが極めて重要です。 

なぜなら、賃貸経営の成功の鍵は、建てるまでの「企画」がその８０％を握っているからです。

つまり、建物の完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが決まってしまうのです。

あなたの賃貸事業をあらゆる分野に精通した当社がサポートさせていただきます。

この建築コンサルティングは、単なる設計コンサルタントとは違い、立地調査、事業企画、設計、建築業者の選定、設計管理、入居募集・管理アドバイスまでもが網羅されています。

すべての費用をガラス張りにし、もっともオーナーに利益をもたらすように、コンサルティング業務に特化しました。

さらに建築コンサルティングは、建物完成後も当社の会員になっていただくことによって建物の管理運営、余剰資金の運用方法などなど、さまざまなコンサルティングを受けることができます。

さらに建築コンサルティングは、施工を伴わない制度ですので、全道どこでもコンサルティングができます。

可能な限り、直接現地にうかがい打ち合わせを行います。

賃貸経営は最終的にはあなたの事業です

しかし、私が全て段取りしてお任せ下さいということではありません。

「すべてお任せの事業に成功無し」です。

そのような考え方のオーナーではこれからの難しい賃貸経営を乗り切ることができません。

コンサルティングはオーナーと双方向にコミュニケートしながら事業を進めていくものです。

「金を払ったんだから、全部おまえがやれ」などと、今だ片手間としか賃貸ビジネスをお考えになっていない方のご依頼はお請け致しません。

賃貸事業成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が賃貸経営成功には不可欠と考えるからです。

●建築コンサルティングのご説明

市場調査、簡易プランニング、金融機関折衝、資産計画および相続対策分析など多くの内容をお書きしましたが具体的にどのような事を行うのかをご説明致します。

資産分析を行ない、簡易プランニング、事業収支計画書作成を経るとこの計画に金融機関が融資をするかどうかの可否がわかります。

金融機関の融資の可否は2つの方向性から判断します。

1.担保評価（融資金額＜（路線価×80％+建物価格×70％）

2.収益評価（年間家賃×80％＞年間元利返済額（金利5％）+運営費）

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