DVD第２弾
本当は話したくない...不動産を高く売る方法、安く買う方法
大家さんが知らない不動産業界の驚愕の真実。これを知らずにあなたは、物件を売却、購入してはいけない！
大家さんでも出来る！家賃滞納＆現状回復トラブル解決セミナー
「滞納トラブルや原状回復のトラブル」にあったことが有る大家さんのための解決マニュアル
金持ち大家さんがこっそり実践している空室対策のすごい技
新しいアパ・マン空室対策本のバイブル。空室対策のための、すぐにマネできる実践的なノウハウが６６例も紹介されています
メディア掲載、出演
建築フルサポート
建築フルサポートはあなたが事業主となり賃貸マンションを建築してはじめる賃貸事業全般について、
工事中から完成引渡し、そしてその後の当該計画が安定的かつ有益な事業となるよう、当社が全面的にコンサルティングをおこないます。
建築フルサポートの内容
-
市場調査
-
簡易プランニング
- 資産分析（相続対策分析）
- 事業収支計画書
- 融資の可否
-
不動産税務対策（法人化など）
- 金融機関の折衝
-
募集・管理計画
-
設計・実施設計
- ゼネコン選定・分離発注方式の選定
-
設計監理、施工監理
- その他
建築フルサポートの流れ
STEP.1 先ずは「無料相談」にお申込み下さい
STEP.2 ご相談の日程を調整させていただきます（完全予約制）
STEP.3 必要資料とお客様シートを事前に送って頂きます（メール及び、郵送）
STEP.4 ①無料相談にて90分間でアドバイスいたします
STEP.5 まずは②建築企画提案契約を締結し「メニュー1-5」までをご提案
STEP.6 ③建築フルサポートコンサルティング契約を締結し具体的にコンサルティングへ
STEP.7 ④設計契約を当社と設計士共同で締結し図面作成
STEP.8 ⑤CM方式やゼネコン選定型方式などを選択
STEP.8 ⑤建築請負工事契約を締結し具体的に建築工事開始。定例会議の実施。
STEP.9 管理会社選定。募集内容、リーシング内容の指示。オーナー検査代行。
完成お引き渡し
料金
- 初回は建築無料相談をご利用下さい。
- その他当社規定の報酬となります。詳しくはご相談下さい。
- 証明書発行などの法務資料や他の依頼業務は実費にて精算します。
建築フルサポートの内容詳細
市場調査、簡易プランニング、金融機関折衝、資産計画および相続対策分析など多くの内容をお書きしましたが具体的にどのような事を行うのかをご説明致します。
1.市場調査
賃貸経営の成功の80％は企画段階です。
収益性や立地を見ながら物件を企画することが大きなウエイトを占めています。
私の所には、途中で事業計画を見直さざるを得ない物件が何件も持ちこまれます。 それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。
建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。
そのエリアでは賃料〇〇円/平米で競合物件は〇〇など詳細に調査する必要があります。その結果が〇〇円という家賃になります。
また人口動態や将来の人口、世帯予測。さまざまな検討が必要です。
さらに売却価格なども知っておく必要があるでしょう。
2.簡易プランニング
賃貸経営の成功の80％は「企画」です。
収益性や立地を見ながら物件を企画することが大きなウエイトを占めています。
その際に必要なのが簡易プランです。
いきなり具体的な間取り図ではなく、その土地にどのくらいの規模の建物がつのか？間取りによって取れる部屋数と家賃総額が変わってきます。
また木造なのか？RCなのか？
また建物のプランニングだけではなく、そもそも①売って売却したら？②その土地を担保に違う物件を購入する③アパマン以外の活用方法は？具体的に図面を書く前に検討しなければならないことは山積みです。
3.資産分析（相続対策分析）
賃貸経営の成功の80％は企画段階です。
いきなりその土地で検討するのではなく今お持ちの資産を分類する必要があります。
分類は以下のようになります。
-
有効利用し収益を得る土地（開発する土地）
-
自宅などで維持する土地（維持する土地）
-
売却する可能性の土地（売却可能な土地）
また本当に相続対策が必要かどうかも検討します。
なぜなら多くの方が「相続対策＝借金」と勘違いしています。
借金しても相続税は一切変わりません。居住用賃貸を建築することによっての評価減があるだけです。
ですのでしっかりとした資産総額をしり相続対策が必要かどうか？、対策後にどうなるのか？までも検討する必要があります。
4.事業収支計画書
賃貸経営の成功の80％は「企画」です。
その成功の可否を見るために事業収支計画書は必須です。
ひと目でキャッシュフローがわかり、しかも長期にわたり見る必要があります。
借入を行うことによってデッドクロスも訪れますし、大規模修繕も行う必要があります。
長期であれば家賃も減額の可能性を検討する必要があります。
よく８０％入居率でも大丈夫と言われますが、家賃収入減額には「空室」と「家賃額の減少」の両方があるのです。
特に「家賃の減額」は、計画によっては5年以内に2割下がっている事も実際にあります。
5.融資の可否
資産分析を行ない、簡易プランニング、事業収支計画書作成を経るとこの計画に金融機関が融資をするかどうかの可否がわかります。
金融機関の融資の可否は2つの方向性から判断します。
1.担保評価（融資金額＜（路線価×80％+建物価格×70％）
2.収益評価（年間家賃×80％＞年間元利返済額（金利６％）+運営費）
6.不動産税務対策の検討（法人化等）
賃貸経営の成功の80％は企画段階です。
特に法人化を検討する場合は、計画当初から必要になります。
・法人化にも種類があります。
-
建物所有法人型
-
管理委託法人型
-
一括借上法人型
このような可能性から選択をしていく必要があります。
・税務対策
効率的な節税をし、より利益が得られるようにアドバイスをいたします。
7.金融機関の折衝と融資付け
利用可能な公的な補助金や銀行からの資金調達方法もアドバイスいたします。
また直接代理交渉もいたします。
当社では数多くの金融機関への融資の打診を行ない、低金利、長期、少ない担保提供での融資を目指します。
8.募集管理計画
オーナー様の賃貸事業への関わり方・時間のかけ方によって最適な管理プランを管理会社と共にご提案致します。
時には事業計画よりも実際運用を開始したときの方が利益が多くなるような、効果的な募集・管理方法をアドバイスすることができます。
また難解な契約内容のチェック、アドバイスも受けることができます。
更に専任募集仲介会社の引渡し満室保証の打診や交渉も致します。
9.設計実施設計
決定した基本プランを基に実施設計を行います。
当社は、デザインとコストをバランスよく設計出来る設計士とパートナーを組んでおります。
しかも私は元来、アパート建築会社出身ですので、過多な設計になり、予算をオーバーしないように、設計の進捗にあわせて施工単価をチェックしながら設計を行うことが出来ます。
10.ゼネコン選定・分離発注(CM)方式の選択
建築フルサポートでは、1.ゼネコン選定型、2.専門業者入れ替え型のCM型、3.完全分離発注型等のどれかを選定いただきます。
そして施工業者はオーナー様とお打ち合わせさせていただき決定いたします。
発注方式の選定の基準は、工事の内容や事業費によって適したものがあります。
さらに施工業者の選定基準は、見積はもちろんのこと、施工実績、業績、財務内容等も調査し、総合的な材料をもとに決定いたします。
11.設計監理、施工管理
より魅力的な建物に、そして工期内に建物が無事完成するよう施工業者との定例打ち合わせを原則として月１～２回行います。
また、工事期間内に抜き打ち検査を行ない、現場の士気を高めてより良い物を完成させます。
12.その他
賃貸事業を成功に向かうようにあらゆるサポートをあなたの代理人として行ないます。
当社のコンサルティングは私原田と建築のプロの一級建築士がタッグを組んで、企画から、設計、近隣対応、融資付け、募集監理、完成引渡し、入居までに全て関わり、あなたの長期事業を成功に導きます。
建築フルサポート無料相談のお申し込みはこちら
