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本当は話したくない...不動産を高く売る方法、安く買う方法

大家さんが知らない不動産業界の驚愕の真実。これを知らずにあなたは、物件を売却、購入してはいけない!

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メディア掲載、出演

土地活用コンサルティング

実務経験豊富な叩き上げのコンサルタントが土地活用の方向性をアドバイスします!

こんにちは

原田哲也です。

 

オーナーズビジョンでは土地活用を計画したいと考えている不動産オーナーのために

土地活用無料コンサルティング相談を行っています。

 

特に初めての土地活用の方や、今まで業者おまかせで土地活用していた方には

ハウスメーカーの提案書を鵜呑みにしないで一度当サービスをご活用頂きたいと思います。

 

単純に

この土地をどう活用できるのかアドバイスが欲しい

相続対策で土地活用を検討しなければならないが何から手を付けていいのかわからない

 

という相談でもいいです。

 

あなたの土地活用の方向性を、当社の精鋭コンサルタントが

豊富な経験から的確にアドバイスさせていただきます。

 

本当にあなたの土地は、アパートを建てても大丈夫ですか?

 

ただ建てれば満室になった時代は、とうの昔のお話です。


最近のコンサルティング実例

  • ハウスメーカーから提出されていた提案書から、その計画の矛盾を発見し、地元の業者で20%以上コストダウンする事に成功!
  • 相続対策の触れ込みの計画が、将来的に破綻する事をアドバイス、土地活用せずに中古物件の購入で相続対策を実施
  • 借地の物件の底地購入での建て替え計画
  • 新規に土地を購入してのアパート建築企画
  • 法人を活用しての借換&返済期間の長期化で安定した賃貸経営が実現

数々の相談から失敗を回避し成功へ導く

当社は多くの顧問先の相談や数多くの収益物件売買仲介から多くの失敗事例を見てきています。

よくある間違い・失敗を少しだけ共有します。

 

  • 相続対策でハウスメーカーのサブリースでアパートを建築したが、お金があまり残らない。その後相続になったが子供たちがアパートの修繕もままならず結局土地を売ることに
  • 約束されたサブリース家賃が下げられローンの支払いが苦しい
  • 親の兄弟で共有名義でアパートを建設。古くなってきて、修繕もできない。売却するも空室と修繕費で大幅に金額ダウンして売却。法人で建てればと後悔
  • 自宅併用賃貸マンションを建設したが、返済年齢が短くCFが出てこない。今は現役だが、リタイヤ後支払えそうにない。最初にもっと勉強して建てればと後悔
  • 空いてる自分の土地にアパートをたくさん建てたが、周りにどんどん新築アパートが建って家賃下落と空室に悩まされる。違うエリアにアパート持ったほうが良かったと後悔
  • 施設専用設計でリースバック建物を建築したが、10年経って退去されてしまいその後のテナントが決まらない。最初の契約の甘さを後悔。
  • アパートを建てたが、大学が移転してしまい、大量の空室で後悔。

この様な間違いや失敗はほんの一部ですが、多くの相談や数多くの中古物件の売買の時に実際に経験したことです。

 

土地活用と言ってもその立地条件や土地所有者の事情によって多くの選択肢があります。

 

●アパートの新築:しかし何をどの様にいくらで建てるのかだけでも、多くの選択肢があります。

●土地を売却し違う場所に中古物件を購入する 

●土地を担保に物件を購入する

●コインパーキングや月極駐車場として利用

●コンテナボックス

 

等々さまざまな活用方法が検討できます。

 

アパート経営は建てた当時は大きな問題が出てきませんが、年数が経つにつれて、空室率の上昇や家賃の下落、老朽化による修繕などお金が絡む問題が発生してきます。

 

プロであればその時の事を想定しながら提案すべきなのですが、

残念ながら、アパマン業界は
「よく分かっていない人が、もっとよく分かっていない人に売っている…」 

と揶揄されるほど、お粗末な業界です。

 

アパート、マンション経営は、本来、素人が知識もなくパっと初めてうまくいく事業ではありません。

しかし巷では大家業はいかにも簡単で、片手間で儲かるかのような宣伝をよく目にします。

  

「うちは大手ですから商品の差別化に自信があります」
「30年一括借り上げしますから、安心しておまかせください」

  

実際、このような宣伝文句につられて安易にアパマン経営を始める方が多いのですが、ほとんどおまかせ経営で上手くいっている大家さんにお会いしたことがありません。

 

「でも、となりの大家さんの物件は綺麗だし上手くいってそうだけどなぁ」

 

もしかしたら、こう感じる方もいるかもしれませんが、実は自覚症状がないだけで、経営状態は確実に悪化していくのです。これは、まさに「がん細胞」と同じです。

 

本来、土地活用とは「その土地を活かすこと」が目的になるはずです。


本当に土地を活かすことを考えれば

「土地活用=アパマン」ではなく、「売る」「貸す」「何もしない」この3つを基本として様々な土地活用法を考え、その中から収益的にも、税務的にもベストな「活かし方」を絞り込んでいく作業が必要です。

 

土地活用の成功には、実にさまざまな知識とノウハウが要求されます。

需給調査、マーケティング、企画、近隣対策、相続ノウハウ、各種税制、融資交渉、建築施工の知識など、必要とされる知識は多岐にわたります。

 

もちろん、ハウスメーカー、設計士、税理士、不動産業者など、あなたのまわりにも、一見、土地活用に詳しそうな専門家はいるでしょう。

 

しかし、土地活用には、それぞれの専門知識ではなく、それらを総合的に組み合わせながら最適な土地活用法を導き出すノウハウが必要です。

 

私は今までで合計20億円規模のコンサルティングを行って来ましたが、

今でもマンション事業ほど、安全確実な事業は無いと考えています。

 

また、自ら大家として賃貸事業を行っており、そんじょそこらの建築の営業マンとは、その経験が違います。

 

何をどうしたらいいかわからない、という方も、まずはお気軽にお問い合わせください。

 

無料相談の内容

  • 今、提案されている企画で進めてもいいのだろうか?
  • セカンドオピニオンとして相談に乗って欲しい
  • 本業があってなかなか活用計画に時間を割けない
  • 複数の土地活用プランを比較した上で、一番良い活用法や建設会社、管理会社を選択したい
  • 何から手をつけていいのかわからない

お申込み条件

限られた時間の中で多くの方のご相談にのるために、ご協力していただきたい事があります。

次の5つの条件を全て満たされている方に限り受付させていただきます。

 

  1. 概ね1年~2年以内に事業を計画している方
  2. 計画敷地が札幌から150km以内にある方
  3. 土地の所有者本人もしくは直系のご親族様(決定権がある方)
  4. 計画敷地に関する資料(公図、登記簿、測量図、固定資産税納付書、他社提案資料)をお送りいただける方
  5. 確定申告書や源泉徴収票、所有物件一覧など資産背景が分かる資料
  6. こちらで用意するヒアリングシートに記載していただける方

※申込後、当社よりヒアリングシートをお送りいたします。 

 

※緊急度の高い方を優先するため、ご相談内容によっては相談を承りかねる場合があります。

 予めご了承下さい。

料金

ZOOM相談・来社相談・・・初回90分無料

 

その後90分まで1万円(税別)

OVコンサルティング無料相談お申込み

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    記入例:2015年4月1日 17:00-
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