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メディア掲載、出演

土地活用コンサルティング

アパート建築だけが、土地有効活用ではありません

土地活用のご説明で大変失礼ですが、「土地有効活用=アパマン建築」ではありません。


・そもそもその土地を売ったほうがいいかもしれません。

・駐車場の運営のほうがいいかもしれません。


そこの土地があなたにとっては一番の土地かもしれませんが、

その地域で見るとあなたの土地は「いい場所」ではないかもしれません。

 

土地を持っているが故に自由な発想に制限がかかり、かえって難しい経営になる事がとても多いのです。


さまざまな活用法を検討

土地活用と言ってもその立地条件や土地所有者の事情によって多くの選択肢があります。

 

●アパートの新築:しかし何をどの様に建てるのかだけでも、多くの選択肢があります。

●土地を売却し物件を購入する 

●土地を担保に物件を購入する

●今流行のサ高住(サービス付き高齢者向け賃貸住宅)  

●オフィスビルの建築

●駐車場として利用

●ロードサイド店舗

●コンテナボックス

●定期借地で貸し出す

等々さまざまな活用方法が検討できます。


総額現在価値で考える

一般的に新規に賃貸物件を買うことを「不動産投資」、すでに持っている土地に賃貸物件を建てることを「土地活用」と呼ばれています。

あたかも不動産投資に2つの別の世界があるかのようです。

しかしこの2つの本質は同じです。

投資の世界のスタンダードである「総額現在価値」という概念を理解して下さい。

 

例えば一億円の価値の土地に1億円の建設費で賃貸マンションを建てて、年1千万円の収益が得られた場合、土地活用では10%の利回りと表現します。

 

しかし、投資の世界ではその土地の価値1億円を加えた2億円で1千万円の収益が得られたことになり、5%の利回りという事になります。

 

ですので、場合によっては土地を1億円で売却してそのお金で1千万円の収益が上がる不動産が購入できれば

10%という不動産投資を行った事と同じになります。


 

建築、購入、借地、売却の中で最適を選択

当たり前ですが、土地活用は建築会社や銀行のために行うものではありません。

土地オーナーとその家族、そしてそこに住む人とその地域社会のために行うものです。

 

しかし土地活用だと言って建築し、財産をなくす人達がいます。

土地活用は、建築だけではありません。


また結果的にアパ・マン建築をするとしても何をどう建てるのか?これだけでも多くの選択肢があります。

土地活用コンサルティングの内容

  1. 市場調査
  2. 簡易プランニング
  3. 資産分析(相続対策分析)
  4. 事業収支計画書
  5. 融資の可否
  6. 不動産税務対策(法人化など)提案

建築が最適であればその後は建築コンサルティング

  • 金融機関の折衝
  • 募集・管理計画
  • 設計・実施設計
  • ゼネコン選定、分離発注方式の選択
  • 設計監理、工事監理
  • その他

土地活用コンサルティングの流れ

STEP.1 先ずは「無料相談」にお申込み下さい

       

STEP.2 ご相談の日程を調整させていただきます(完全予約制)

 

STEP.3 必要資料とお客様シートを事前に送って頂きます(メール及び、郵送)

 

STEP.4 ①無料相談にて90分間でアドバイスし方向性を決定いたします

 

STEP.5 ②土地活用企画提案契約を締結し「メニュー1-6」までをご提案

 

※ここで事業化を進めるかの判断をしていただきます。事業を中止される場合はここで終了です。

 

 

 

料金

  • 初回は土地活用無料相談をご利用下さい。
  • 当社規定の報酬となります。詳しくはご相談下さい。
  • 証明書発行などの法務資料や他の依頼業務は実費にて精算します。

土地活用コンサルティングの内容詳細

市場調査、簡易プランニング、金融機関折衝、資産計画および相続対策分析など多くの内容をお書きしましたが具体的にどのような事を行うのかをご説明致します。



1.市場調査

賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

収益性や立地を見ながら物件を企画することが大きなウエイトを占めています。

私の所には、途中で事業計画を見直さざるを得ない物件が何件も持ちこまれます。 それらの物件は、事業パートナーとなるべき、設計士、銀行、税理士、建設会社、不動産業者などのスタッフの足並みがそろわず、事業予算を遥かにオーバーしてしまったり、計画通りの家賃収入が得られなかったりといったようなトラブルがほとんどです。 

  

建築前であれば、なんとか事業計画を見なおして軌道修正することもできますが、着工をしてしまった後ではなかなか計画を修正することはできません。 


そのエリアでは賃料〇〇円/平米で競合物件は〇〇など詳細に調査する必要があります。その結果が〇〇円という家賃になります。

また人口動態や将来の人口、世帯予測。さまざまな検討が必要です。

さらに売却価格なども知っておく必要があるでしょう。


2.簡易プランニング

賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

収益性や立地を見ながら物件を企画することが大きなウエイトを占めています。

その際に必要なのが簡易プランです。

いきなり具体的な間取り図ではなく、その土地にどのくらいの規模の建物がつのか?間取りによって取れる部屋数と家賃総額が変わってきます。

 

また木造なのか?RCなのか?

建物のプランニングだけではなく、そもそも①売って売却したら?②その土地を担保に違う物件を購入する③アパマン以外の活用方法は?具体的に図面を書く前に検討しなければならないことは山積みです。



3.資産分析(相続対策分析)

賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

いきなりそこで検討するのではなく今お持ちの資産を分類する必要があります。

分類は以下のようになります。

  1. 有効利用し収益を得る土地(開発する土地)
  2. 自宅などで維持する土地(維持する土地)
  3. 売却する可能性の土地(売却可能な土地)

・相続対策アドバイス

事業を開始する前に、その資産を誰にどのように引き継いでいくかをおうかがいし相続対策も踏まえて、「誰」が「どういった資金」を利用し、「どのような権利形態」で開発を行うのがベストなのかをアドバイスすることができます。

また現状分析によっては相続対策は必要ないかもしれません。



4.事業収支計画書

賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

その成功の可否を見るために事業収支計画書は必須です。

 

ひと目でキャッシュフローがわかり、しかも長期にわたり見る必要があります。

借入を行うことによってデッドクロスも訪れます。

また将来は大規模修繕も行う必要があります。


賃貸経営は長期にわたりますので、家賃減額の可能性を検討する必要があります。

よく80%入居率でも大丈夫と言われますが、家賃収入減額には「空室」と「家賃額の減少」の両方があるのです。

 

特に「家賃の減額」は、内容によっては5年以内に2割下がっている事も実際にあります。


また、利用可能な公的な補助金や銀行からの資金調達方法もアドバイス致します。 


5.融資の可否

資産分析を行ない、簡易プランニング、事業収支計画書作成を経るとこの計画に金融機関が融資をするかどうかの可否がわかります。


金融機関の融資の可否は2つの方向性から判断します。

1.担保評価(融資金額<(路線価×80%+建物価格×70%)

2.収益評価(年間家賃×80%>年間元利返済額(金利6%)+運営費)

 

6.不動産税務対策の検討(法人化等)


賃貸経営の成功の80%は企画段階です。

特に法人化を検討する場合は、計画当初から必要になります。

・法人化にも種類があります。

  1. 建物所有法人型
  2. 管理委託法人型
  3. 一括借上法人型

このような可能性から選択をしていく必要があります。

 

・税務対策

効率的な節税をし、より利益が得られるようにアドバイスをいたします。


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