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メディア掲載、出演

大規模修繕CMコンサルティング

オーナーズビジョンの大規模修繕CMコンサルティングは、コンストラクションマネジメントの手法によって、

劇的に大規模修繕等の工事コストを削減し賃貸経営の大きな支出である修繕費を効果的に使って、

更に物件を満室にする大きな2つの目的を達成するために立ち上げました。

 

工事価格の高騰と職人不足、そして消費税アップの目前で、いたるところで大規模修繕が行われています。

 

しかし現場をみると「こんな品質管理でいいの?」という現場も少なくありません。

多くの賃貸経営オーナーから相談されますが・・・

 

大規模修繕=満室

 

と思い多額の費用をかけて修繕したものの以前と全く状況が変わらずに「空室のまま」である物件が多いのです。



それは、依頼するオーナーの不勉強と、依頼される業者の不勉強が一番の原因です。

 

「こんなところに、こんなお金かけなくてもいいのに!」と思うことや

「ここを直さないと、ダメだよ!」というポイントがずれているところが実に多くあるのです。

 

また、建築会社主導の工事では、往々にして建物のハード面だけみて、マーケティングが考えられていないので、賃貸仲介のイメージが「ボロ」のままで、結局空室が全く埋まらないのです。

 

必然的に工事コストの削減と品質管理等のハード面と、満室にするための具体的戦略のソフト面を融合する必要があるのです。

 


現在あるコンストラクション・マネジメント(CM)の手法に、満室にするマーケティングをプラスしたものを、

オーナーズビジョンでは「大規模修繕CMコンサルティング」として提供しています。

コスト削減の為には見積り比較サイト?

「リフォーム見積り比較サイト」と検索すると、多くのサイトが多数あります。

これらのサイトを見ると、最大8社の見積もりを取りますとか、無料で全国のリフォーム会社に一括見積りなどがあります。

 

ここで、依頼したとして、大きな問題があります。

それは、「どこまでの内容」で、「どんな仕様」で、「いくらまでかけて」やるべきかが、プロでないと全くわからないのです。

 

住宅のリフォームくらいでしたら簡単です。

「キッチン」を交換するのなら、交換したい物の「品番」や「装備」を指定して依頼できる思います。

 

工事後に「付けたかったキッチンとは違うものを付けられた」なんてことは、殆どないと思います。

 

しかしアパ・マンの修繕は、このような簡単なリフォームも有りますが、防水や塗装工事など専門的な知識が必要な項目がたくさんあります。

 

例えば防水工事だけでも塗膜防水・アスファルト防水・シート防水などが有り、防水塗装も何回塗りするのか?

何を塗るのか?等など、知っておくべきことがたくさんあります。


つまり比較サイトで見積もりをお願いした時に、その内容を判断できないと

「そもそも正しいのか」が判断できませんし内容が違うのです。

 

クロスの見積もりでさえクロスの面積が見積り業者でぜんぜん違うなんてことも多々あるのです。

 

以前、クライアントの原状回復工事のご相談があった時にも、トイレのクロス面積が1㎡も違っていました。

トイレの面積は素人でも図れると思いますがその箇所ですらそうなのです。

 

金額にしたら650円/㎡位なので大した金額ではありませんが信用出来ないのです。

外壁塗装やコーキング等も同じで、大家さんが測らないだろうと高を括っているのです。

 

修繕の種類によりますが、本来は別々に発注する方が工事費用をおさえられるという事になります。

分離発注方式

そこで施主(オーナー)による分離発注方式があります。

下の図は一般的な工事会社の流れです。

建設会社の一括発注方式
建設会社の一括発注方式

工事会社は、それぞれの専門工事会社に発注しています。

この場合発注する業者は協力会社と言って元請け会社と発注価格などを取り決めして提携している専門工事会社となる事が殆どです。

 

この流れは、元請けが下請けに発注し保証などを元請けがするという事になります。

依頼した施主は元請けと一対一の関係なので、ある程度任せられて手配などもやらなくても良いので手間もかかりません。

 

支払いも、通常の規模の工事でしたら工事完了後に払うことが一般的で資金負担も軽くてすみます。

しかし構造的に元請けの経費が多くかかる事と、いくらで発注しているのかが分からない不透明な価格が問題となります。



 

この元請けの立場にオーナーが入るのがこのような分離発注方式です。

この場合元請け工事会社にかかる経費が掛からない構造になるという事が一番のメリットです。

 

しかし、問題が有ります。

見積り一括請求サイト以上に、工事の内容や質、数量などを見ることができないと、発注すらできないのです。

 

また、それぞれの専門工事会社を見つける事も大変です。

しかも工事の品質がよく、財務状況もよく、しかも高くない会社を探すことが必要です。



元請けの人間は、例えば外壁塗装を依頼するときに、「積算」と言って、前もって、自分でその工事の面積を拾って(測って)、仕様を決めて、ある程度の当たりを付けて見積り依頼するのです。

 

ですから、分離発注をしようとするオーナーは、面積や数量(部材等の)、コーキングの長さ等を拾うことができることが大前提です。

 

また、支払いのサイト(間隔)も考える必要があります。

 

新築の建物を分離発注する人は少ないとは思いますが、その場合は「基礎の鉄筋は先払い」しないといけなかったりします。

 

そうすると、その支払いの資金繰りが必要ですので、手持ち資金を用意するか、金融機関から資金調達を早めにしておく等の注意点が必要です。

しかし分離発注方式は、これらの注意点があったとしても、そのコスト削減能力には大きな効果があります。

 

例えばアパートの内部の原状回復工事等は、分離発注をしている方もいるのではないでしょうか?

 

クロスの面積などは、以前同じタイプの部屋を工事しているのなら、ほぼ同数ですし、単価も良くわかると思います。

クロス工事や美装工事等は、分離発注の簡単な入り口ですので、皆さんやってみるといいと思います。

 

オーナーさんで、クロス職人、大工、美装業者はそれぞれ専門の人がいる、という事も珍しくはありませんので取り組んでみると良いかもしれません。

 

分離発注方式は、コスト削減に効果があるもののやはりその手配や纏めるのに、手間がかかります。

特に大規模な改修工事などでは、工期、品質、予算のコントロールを含めて、やはり大家さん一人で取り組むにはかなりのハードルがあります。

 

そこで、今注目されているのがCMという手法です。

コンストラクション・マネジメント(CM)

CMとはコンストラクション・マネジメントの略です。


国土交通省のホームページに説明がありますので、簡単にご紹介します。 


CM方式とは、「建設生産・管理システム」の一つであり、発注者の補助者・代行者である

CMR(コンストラクション・マネージャー)が、技術的な中立性を保ちつつ発注者の側に立って、

設計の検討や工事発注方式の検討、工程管理、コスト管理などの

各種マネジメント業務の全部又は一部を行うものです。


CM方式は一括発注方式と比べると、発注者が抱えるリスクは大きくなるものの、

コスト構成などの透明化が進むといわれています。

そして、CMRの役割は、オーナーに変わって工事の調整を行って行くというものです。


●設計段階

設計候補者の評価や選定、設計契約、設計VE、施工スケジュール、工事予算等に関する発注者へのアドバイス。

 

●発注段階

発注区分、発注方式、施工者の募集、選定、工事請負契約書類の作成、工事価格算出に関する発注者へのアドバイスの支援や発注者へのアドバイス。

 

●施工段階

施工者間の調整と工程計画の作成、工程管理施工者の評価、請求書の整理・管理、コスト管理、発注者に対する工事経過報告、施工に関する文書管理、中間検査、完了検査への立会い、引渡書類の確認、業務報告書の作成等。


このように工事の最初から最後までのアドバイスとサポートをするというのが、役割となっています。

このようにCM方式はコスト低減だけではなく、品質管理から、保証に至るまで、

大きなアドバンテージを持っています。


CM手法を具体的に取り入れる為には、CMRが重要です。


しかし一般的なCMRは工事のハード面を専門としていますがソフト面については責任範囲外です。

ですから建物施工については専門ですが、


例えば改修して満室にするために具体的に導入するべき設備は何?

その為の具体的な行動等は何なのか?

工事費を利回りという観点から見ていくらまで掛けるべきか?

などを知らないのです。

 


大規模修繕CMコンサルティング

ここでの信頼性は、賃貸経営の事を知り尽くしている賃貸経営の専門家である弊社とCMを知り尽くしている建築の専門家が互いの領域をミックスさせて賃貸物件を満室にするための目標に特化して行なうことです。

 

大規模修繕CMコンサルティングのメリットは、満室と高品質+コストダウンが同時に実現できることです。




大規模修繕CMコンサルティング

  1. 市場調査
  2. 事業収支計画書
  3. 金融機関の折衝
  4. 募集・管理計画
  5. 設計・実施設計
  6. ゼネコン選定・分離発注方式の選定
  7. 設計監理、施工監理
  8. その他

 

 

大規模修繕CMコンサルティングの流れ

STEP.1 まずは無料相談にお申込み下さい。

 

STEP.2 ご相談の日程を調整させていただきます(完全予約制)

 

STEP.3 必要資料とお客様シートを事前に送って頂きます(メール及び、郵送)

 

STEP.4 現地確認と診断


料金

  • 大規模修繕CMコンサルティング料金は、業務委託報酬基本料金フィー500,000 円 (税別)となります。
  • コンサルティング会員様は基本料金は400,000円(税別)です。
  • 証明書発行などの法務資料や他の依頼業務は実費にて精算します。


あくまでも目安となりますので、内容に応じてご相談致します。

フィーは見積提出段階でご提示致します。

無料でどれだけコストカットが可能か?診断をさせていただいております。

実行される場合は成果報酬にてコンサルフィーが発生しますが、それを払ってでも「安く済んだ」と言っていただける自信があります。